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        淺析信托在物流地產領域中的發展機遇
        發布時間 : 2020-03-31

        新型冠狀病毒疫情期間,我國強大的電商和物流體系保障了數億人在隔離狀態下的日常生活,其背后以高標倉為主體的物流地產的重要性進一步突出。高標倉引起多方資本的關注也為信托業帶來新的發展機遇。





        一、物流地產需求穩健

        投資回報率高企





        戴梁德行測算,2020年,我國高標倉儲的需求將達到1.4億-2.1億平方米,供給量卻只有5600-6600萬平方米。在此情況下,物流地產投資回報率不斷升高,一線城市優質物流設施回報率達8%以上,遠高于住宅、購物中心等。


        (一)電商、高端制造業發展帶動高標倉需求增多


        電商、第三方物流要求倉儲能滿足多批量、小批次、高效率的要求,為客戶帶來極致體驗并降低物流成本。以汽車、機械、電子通訊、醫藥等為代表的高端制造業,產品結構復雜、供應商眾多、產品更新迭代快。高標準普通倉庫成為其共同的需求。


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        注:倉庫簡單分為普通倉與專業倉,普通艙是用于儲存不需要特殊保管條件的一般日用工業品或農副產品的普通倉庫。專業倉用于儲存有溫度、防毒等特殊要求的特殊用品。目前我國倉庫中普通倉占比約90%。高標倉與傳統倉都屬于普通倉,但設施有較大不同。


        艾媒報告數據預測2020年電商增速為9.7%,第三方物流規模增速為17%。而據Wind統計,2013年初至2019年底,A股市值超100億且漲幅排名前100的公司中,一半以上是高端制造企業,發展勢頭強勁。高標倉的需求增速每年將不低于10%。


        (二)土地及改造難題導致高標倉供給不足


        高標倉市場需求不斷擴大,但新增物流用地供應緊張,存量改造困難,市場供給不足。


        一方面,現有存量倉儲中高標倉占比小,改造難度大?;ヂ摼W倉儲服務平臺物聯云倉的數據來看,截止2019年上半年通用倉庫總面積超2.56億㎡,占2019年倉庫總量的86.27%,而高標倉僅為767.17萬㎡,僅占通用倉庫總面積的29.89%。傳統倉儲多集在傳統國營企業中,單體面積小,改造難度及成本均較大。


        另一方面,新增物流用地供給量不足。2004年起,我國即不斷出臺相關政策支持物流產業發展。2018年末發布《國家物流樞紐布局和建設規劃》,指出國家物流樞紐的重要性,并且明確對物流用地支持。但由于物流地產相比住宅和商業地產土地出讓金低、稅收貢獻較低、土地利用率低,地方政府批準物流基礎設施難度較大,尤其是核心城市的物流土地更為稀缺,如2017年《廣州市城市總體規劃(2017-2035)》中已明確減少建設用地的供應。 





        二、物流地產獲得資本青睞

        逐步實現輕資產運營





        根據業內人士估計,2015年至今有近3000億資金進入物流地產領域。大量資本以物流地產基金或認購 REITs或ABS產品等方式進入。并將物流地產由變現能力弱、回收周期長的傳統發展模式改變為輕資產運營模式。


        (一)以普斯洛為代表的物流地產基金


        1999年普洛斯成立“普洛斯歐洲基金”用于收購普洛斯手中的成熟物業,探索物業地產輕資產運營模式。普洛斯分別于2013年和2015年成立了中國物流基金第一和第二期。2017年萬科聯合中銀、厚樸資本等聯合收購普斯洛中國業務后又設立專業的物流地產基金。2019年電商、第三方物流企業相繼成立物流地產基金,開啟我國物流地產“科技+資本”的輕資產運作模式。

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        該模式下,物流地產開發公司細分為地產開發、基金管理、物業運營等多個專業單位。首先由物流地產開發部門完成受讓土地、建設高標倉等工作;其次項目交付物業運營部門進行招租及日常管理,保證倉儲的出租率和租金回報率達到穩定水平;再次物流地產基金收購運營穩定的物流地產,但物流地產依舊由物業運營部門管理,物業收入作為基金的投資回報;最后物業開發部門實現資金回籠后,減輕自身負債率,將資金繼續用于新的物流地產項目的開發,提高資金周轉率,實現迅速擴張。image.png

        從普洛斯發展經驗及電商等成立的地產基金來看,物流地產基金引入外部投資者,對自身資金需求較小。普洛斯2017年年報顯示,普洛斯在所管理的12支基金中,持有份額的比例從10%到50%以上不等,在所有基金中共計持有30.6%的份額。


        普洛斯對管理的基金根據資金特性進行不同的分類,主要包含核心型基金,用于購入公司物業管理部門培育好成熟性物業,以加快開發部門資金回籠;增值型基金,主要用于收購行業中的成熟物業,借助普洛斯在物流地產領域的專業化優勢,實現低估物業的增值。2018年普洛斯與中國人壽聯合發起了國內的第一支收益增值型基金,基金規模高達100億元,截止2019年末普洛斯已在國內設立三支收益增值型基金;機會型基金,參與物流地產的開發與建設,補充開發階段的現金流,獲取較高風險的投資回報。


        (二)物流地產的資產證券化及REITs


        物流地產難以分割、收入穩定是天然的資產證券化及REITs的底層資產。2013年以來我國ABS存量規模從2013年的不足500億元擴容至2019年的2.3萬元,以物流地產為基礎資產的ABS產品也逐步活躍。2016年蘇寧易購首創倉儲資產證券化開創物流地產資產證券化的第一單,近兩年順豐、菜鳥、寶灣物流也紛紛將旗下部分產業園通過資產證券化進行轉讓。


        工業/物流地產是亞洲REITs第三大類資產,雖然我國內地REITs市場未能正式形成,但新加坡、香港均允許投資境外物業的REITs上市發行。2017年富春控股集團就將自己名下的電商物流資產在新加坡上市發行。





        三、信托業的發展機遇




        2019年以來,以“房住不炒”、“住有所居”為基調的金融政策密集出臺,我國住宅地產市場監管趨嚴、同業競爭激烈,商業地產的投資價值開始顯現。信托可從以下幾個角度切入物流地產市場:


        一是關注高標倉建設階段的資金需求。高標倉建設有著極高的壁壘和門檻,需要企業擁有強大的資源能力和現金流,信托公司可為其提供建設資金。


        方式一,與專業投資機構合作,參與機會型物流地產基金,關注于物流地產的開發與建設,補充開發階段的現金流,獲取較高風險的投資回報。從國內外經驗來看,保險資金、主權財富基金較為關注物流地產基金,但其特點為對收益率的要求不高,但對安全性要求高,更青睞核心型基金。高標倉雖受到資本追捧,但多集中于核心型基金,信托資金期限短,追求高收益更適合機會型物流基金。


        方式二,與專業物流地產公司、物流公司或電商進行合作,對于位于一二線城市、毗鄰火車站、機場、高速公路等交通便利、周邊產業集中度高的物流用地進行開發建設。信托資金通過核心基金收購或ABS、REITs上市等方式實現退出。


        二是成為物流地產基金的早起投資者。一方面物流地產基金往往規模龐大,很難在短期內迅速完成募集。另一方面優質物流土地有限,而傳統地產企業、物流企業,大型電子商務企業等紛紛加入了物流地產領域的角逐。提早布局、快速擴張成為競爭的關鍵。信托資金雖然期限短、成本高,但其運營靈活,可作為物流地產基金早期參與者,加快基金的成立及運營,再由后續投資者替換退出。2017年10月,萬科集團成立規模達60億元專業物流地產投資基金珠海市坤元興投資發展合伙企業,其中江蘇信托認繳36億元,出資比例為60%,2018年末江蘇信托退出,泰康人壽以13余億資金加入。


        三是為物流地產基金加杠桿,擴大基金規模。一是信托作為物流地產基金LP,與GP確定退出途徑;二是向私募基金提供借款。私募基金雖依法可以進行舉債,但實踐中合伙人多在協議中明確不可舉債,但成熟的物流基金多通過前期的股權引進及后期的債權引進放大資金杠桿。如嘉民在其管理的嘉民中國物流基金中僅占20%的份額,其余80%屬于加拿大養老基金投資董事會,后續又通過11.6%的負債率加上債務杠桿,總的資本杠桿將有望放大到4.5倍。普洛斯也以基金模式撬動3-5倍的股權資金杠桿,再通過50%的負債率撬動兩倍的債務杠桿,將總的資本杠桿率放大到6-10倍。


        四是參與物流地產ABS及REITs發行業務。物流地產以及其他商業地產輕資本化運營將成為未來趨勢,信托計劃在破產隔離方面的法律保障較證券公司、基金子公司的專項計劃更強,更有利于投資者,信托公司需增強自身業務能力,不僅在業務中充當通道,積極爭取作為企業ABS管理人參與項目,甚至為企業提供從前期建設資金到后期上市發行的全流程服務。



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